FRANÇOIS DE ROUSIERS

Expert en évaluation immobilière

Tél. : 03 80 53 30 45

Créé en 2001, le cabinet répond aux besoins des particuliers, notaires, avocats, entreprises, banques, ainsi que les tribunaux judiciaires et administratifs.

Il est indépendant avec un champ d’action national.

Adhérent à la Chambre des Experts Immobiliers de France (CEIF), il bénéficie de l’analyse, de la connaissance du marché immobilier et des références d’un réseau national.

Expertise immobilières

Présentation

Plus de 20 ans d’expérience dans l’immobilier : transaction, gestion, expertise, diagnostics techniques.

Diplôme de l’Ecole Commerciale de la Chambre de Commerce et d’Industrie de Paris (E.C.C.I.P).

Diplôme de l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la Construction et à l’Habitation (I.C.H.) – Option Expertise immobilière – Faculté de Droit de Montpellier.

Ceif Chambre des Experts Immobiliers de France

Membre de la Chambre des Experts Immobiliers de France CEIF.

 Membre de la Compagnie d’Experts Judiciaires près la Cour d’Appel de Dijon et les Tribunaux Administratifs.

Rev Recognised European ValuerCertification REV « Recognised European Valuer » – TEGoVA.

Certification (2007) en diagnostics techniques : amiante, plomb, installation électrique, installation gaz, diagnostics de performance énergétique, ainsi que PCR (personne compétente en radioprotection).

Pourquoi faire appel à un expert

Gestion patrimoniale, déclaration fiscale, vie de l’entreprise, environnement des baux commerciaux … autant de domaines qui demandent le recours aux services d’un expert en évaluation.

L’évolution des marchés, la fluidité et la volatilité accrue des produits, la multiplication des réglementations techniques et environnementales rendent les marchés immobiliers de plus en plus complexes. C’est pourquoi les besoins en évaluation sont plus fréquents et plus variés.

Le recours à un expert est l’approche la plus accomplie et la plus sécurisante. La différence avec un autre acteur de l’immobilier est que l’expert justifie la valeur qu’il avance. Il doit donner avec précision les éléments qui déterminent la valeur du bien et apporter une réponse technique et juridique à son client.

L’expertise est effectuée selon les méthodes de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et les Normes Européennes d’Evaluation Immobilière (EVS 2009). L’expert procède à un croisement de plusieurs méthodes comparatives et financières.

Pour affiner son analyse, il fait appel à des outils spécifiques (grilles d’analyse, base de références, logiciel d’expertise, etc.) qui lui permettent une valorisation très précise du bien.

Enfin, cette étude est menée en respectant les aspects techniques, juridiques et environnementaux du bien : visite détaillée du bien, consultation des documents juridiques (titres de propriété, baux, conventions), consultation du cadastre et des documents d’urbanisme, des différents risques naturels et technologiques (PPRi, PPRt, sismicité, argiles, remontées de nappes, etc.).

  • L’expert définit avec précision les éléments qui déterminent la valeur.
  • Il justifie la valeur par le croisement de plusieurs méthodes comparatives et financières.
  • Il utilise des outils spécifiques (grilles d’analyse, base de références , logiciel d’expertise, etc.).
  • Il prend en compte les aspects techniques, juridiques et environnementaux du bien et effectue les démarches correspondantes.

Les garanties d’une expertise

L’expert immobilier est formé.
Par son adhésion à la Chambre des Experts et en qualité d’expert certifié Recognised European Valuer, il a l’obligation de suivre chaque année des formations professionnelles continues dans les différents domaines de son métiers : technique de l’expertise, juridique, technique du bâtiment, etc.

L’expert immobilier est assuré.
Il engage sa responsabilité. Ses rapports peuvent être produits en justice. S’il considère qu’il n’est pas suffisamment compétent pour rendre le service qui lui a été demandé, il renonce à sa mission.
L’expert en évaluation immobilière est garanti en responsabilité civile professionnelle pour toutes ses activités d’expertise.

L’expert est totalement indépendant.
Il donne son avis en toute impartialité, ne se laisse pas influencer et ne place pas son intérêt personnel au-dessus de celui de ses clients. En cas de conflit d’intérêt (lien de subordination ou lien familial avec ses clients, intérêt économique personnel, etc.), il renonce à sa mission.
Il conduit sa mission selon la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et les Normes d’Expertises Immobilières Européennes – EVS 2009 de TEGoVA.

  • Formation et assurance.
  • Production d’un rapport détaillé et précis.
  • L’expert engage sa responsabilité.
  • L’expert agit dans la plus stricte indépendance, sans intérêt personnel.
  • Déontologie par le respect de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière et des Normes d’Expertises Immobilières Européennes – EVS 2009 de TEGoVA.

 

Les domaines d’intervention

L’expert intervient sur tous types d’immeubles, droits mobiliers et immobiliers, tels que :

  • Immeuble résidentiel et d’habitation : appartements, maisons.
  • Immeubles de rapport.
  • Bureaux commerciaux et administratifs.
  • Locaux d’activité, entrepôts.
  • Locaux commerciaux, boutiques.
  • Biens à caractère monovalent : hôtels, cliniques, centres de loisirs, maison de retraite, cinémas, théâtres, etc.
  • Fonds de commerce, droit au bail, indemnité d’éviction.

Les types de valeurs

Une expertise peut être nécessaire pour déterminer différentes valeurs, telles que :

  • Valeur locative de marché résidentiel : appartements, maisons.
  • Valeur locative de marché de locaux commerciaux, de locaux d’activité, de bureaux, etc.
  • Valeur vénale d’un immeuble « vide » ou « occupé ».
  • Valeur d’un fonds de commerce, montant d’une indemnité d’éviction.
  • Valeur d’un droit au bail, d’un droit d’entrée, d’un pas de porte.
  • Valeur d’un droit d’usage de durée limitée : usufruit, bail à construction, bail emphytéotique.
  • Vente en viager.
  • Valeur d’un terrain, charge foncière et droits à construire.

Déroulement d’une expertise

Quel est le coût d’une expertise ? Les honoraires d’expertises sont libres. Il ne peut être établi de tarif, car le prix peut varier significativement selon le type de bien et la difficulté rencontrée.
Chaque demande d’expertise est suivie d’une proposition de prix après évaluation du travail à réaliser.

L’expert fait signer un contrat d’expertise qui indique l’objet détaillé de la mission et les conditions nécessaires à sa réalisation.
Il réunit tous les documents susceptibles d’influer sur la valeur du bien : titre de propriété, urbanisme, cadastre, copropriété, environnement, servitude, etc.

Il effectue une visite très détaillée du bien et contrôle tous les éléments du bâti et du non bâti pouvant avoir un impact sur la valeur de celui-ci. Il analyse l’ensemble des paramètres économiques, environnementaux, techniques, comptables, juridiques et fiscaux qu’il prendra en compte pour déterminer la valeur d’un bien.

L’expert immobilier produit un rapport d’expertise précis, détaillant l’ensemble des éléments ayant permis de déterminer la valeur du bien.

  • Le coût d’une expertise est fixé selon le type de bien et la difficulté rencontrée.
  • Signature d’un contrat d’expertise.
  • Analyse des documents, de la situation juridique, urbanistique, locative, environnementale.
  • Visite complète du bien.
  • Rédaction d’un rapport d’expertise.

Les méthodes

Suivant les usages de la profession et en fonction d’une réalité économique du marché à un instant « T », l’approche de la valeur d’un bien se fait selon plusieurs techniques permettant d’obtenir des estimations concordantes :

  • La technique des prix de vente ajustés qui consiste à estimer la valeur d’une propriété à partir des prix de vente de propriétés similaires.
  • La technique des prix de revient ajustés qui consiste à estimer la valeur d’une propriété à partir des prix de revient des facteurs utilisés dans la construction et la mise en marché de cette propriété. On parle aussi de technique des coûts.
  • La technique des revenus actualisés qui consiste à estimer la valeur d’une propriété à partir des flux de revenus actualisés susceptibles d’être générés. On parle aussi de technique des revenus.

Ces techniques sont mise en œuvre par diverses méthodes dont les plus couramment utilisées sont :

  1. La Méthode par Comparaison, dans laquelle une pondération des diverses surfaces habitables ou utiles est nécessaire, afin de pouvoir comparer le bien à estimer avec des biens similaires ayant fait l’objet de mutation récemment. Elle s’appuie sur des références de vente réelles et permet de déterminer la valeur vénale la plus proche du marché immobilier
  2. La Méthode « Sol + Constructions », consistant à reconstituer la valeur de l’immeuble à partir de ses éléments intrinsèques : le marché immobilier local (au moyen d’un coefficient d’adaptation), le terrain d’assiette (en tenant compte d’un abattement pour occupation), les constructions (après déduction de leur vétusté).
  3. La Méthode par Capitalisation du Revenu, fondée sur le constat que la valeur d’un bien est en relation avec le revenu qu’il procure (ou peut procurer). Cette méthode s’applique, par définition, aux immeubles procurant un revenu.
  4. La Méthode par Actualisation des Cash-Flows, qui repose sur l’évaluation des revenus nets (autrement appelés « cash-flows ») générés par le bien immobilier et projetés sur une certaine durée. Cette méthode s’applique essentiellement à l’estimation des immeubles de rapports.
  5. La Méthode du « Compte à Rebours » ou du « Bilan Promoteur », utilisée pour l’évaluation de terrains à bâtir en secteur urbain dense, qui consiste à déterminer la charge foncière admissible à partir d’un bilan prévisionnel dans lequel les recettes escomptées sont comparées aux dépenses autres que celles d’acquisition du terrain. Cette charge foncière admissible permettra de déduire le prix du terrain à évaluer.

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